[摘要] 继2014年4月25日定向降低商业银行存款准备金利率后，央行又在6月9日再次启用“定向降准”这枚政策砝码，
郎咸平：房价上涨一发不可收拾一招做到釜底抽薪
继2014年4月25日定向降低商业银行存款准备金利率后，央行又在6月9日再次启用“定向降准”这枚政策砝码，向市场投放大量资金。根据央行文件，只有“符合审慎经营要求，且‘三农’和小微企业贷款达到一定比例的商业银行，才能下调人民币存款准备金率0.5%”，即政府正在鼓励金融机构将资金配置到民营企业和农村地区，也就是将资金有导向地转移回实体部门。我认为，拯救中国实体经济是经济平稳发展的必要前提。
根据更深入的研究，我认为房价本身是一个发烧的现象，但它又不是由单独的几个表面因素构成的。经过这几年对中国楼市的观察，我归纳、总结出了“火山理论”——是通货膨胀和制造业衰退导致房价一路飙升。
先说通货膨胀。最近几年我们的通货膨胀很严重，让2013年11月央视采访中的那句“人民币对不起中国人”一炮而红。事实也确实如此，官方数据显示2007年、2008年、2010年还有2011年，我们的全年CPI全部都在警戒线5%上下浮动。在这种情况下，就会出现币值缩水、钱不值钱的问题。
我们老百姓手里的钱都是辛辛苦苦攒下来的，怎么让它增值、保住购买力呢？首先，在通胀率过高的年份，把钱存进银行会遭遇“负利率”。我给各位提供一组数据，2011年的时候，我们的央行为了收紧银根，一共提高了四次一年期定期存款利率，让它从2.75%升高到了3.5%。但是，我们2011年各月的CPI同比增长率，就没有低于4.1%的，的时候甚至到了6.5%。从下图我们可以看出，2011年各月CPI同比增长率通通高于当月的一年期定期存款利率。在这种情况下，老百姓能做什么呢？因为投资渠道有限，只能炒股、买黄金，或者买房子。
我们再看第二个原因，也是非常重要的，制造业危机。我给各位提供一组宏观数据，2012年5月到2013年5月中国制造业PMI指数，一直在枯荣线50左右徘徊，也只在2013年3月攀升到50.9。我为什么要选这段时间呢？因为从2012年开始，曾经深陷经济危机的美国已经由制造部门开始，实现整体的经济复苏。以我们PMI看的2013年3月为例，这个月全球制造业PMI是51.2，美国这个月的PMI达到了54.6(Markit公司调查结果)。这说明，2013年3月全球制造业一片欣欣向荣的时候，我们作为“制造业大国”，发展速度赶不上美国，甚至赶不上全球平均水平。
从制造业PMI这个角度观察，我可以很肯定地告诉各位，我们的制造业就是在经历衰退这么一个过程。是什么造成了这样的结果？，税重；第二，资金成本过高；第三，劳动成本不断上涨；第四，汇率不断上涨；第五，国际贸易战，等等。总结起来就是，我们制造业的整体投资营商环境急速恶化，利润大幅度下降。对于制造业企业家来说，就是做企业赔本。为了保证自己的财产不缩水，他们就会把钱从制造业里撤出来，去买房子。
由此，来自老百姓的钱，来自制造业企业家的钱，全部汇成一股热流，形成了火热的岩浆。当岩浆越来越多，火山终于爆发，我们的房价就一发不可收拾地涨上去了。这就是为什么中国的房价和全世界都不一样，为什么高赋税对高房价没有抑制作用。32次楼市调控只是简单地拿一块大石头，压住火山口，对冷却岩浆不起任何作用，只是一种掩耳盗铃的行为。应对中国的高房价问题，只有抑制通货膨胀，改善营商环境，才能做到釜底抽薪。
吴敬琏：高房价根本原因就是货币超发
“我不知道为什么要有”限购“，我们这些人是书呆子，从经济学的道理不理解。所以你要问我限购要松要紧，我答复不了。”昨日，针对日前多地有欲松绑“限购”的现象，著名经济学家吴敬琏向新华网等媒体如此表示。
吴敬琏认为，房价高的根本原本就是货币超发，最近十年来我国M2增长率(广义货币增长率)太快。“钱太多了，有些人要保值就要投资买房，又因货币很多购买力很强，就把房价炒上去了。”
但显然货币流通总量的降低也需要一个过程，急速下降容易出现企业经营困难，甚至出现系统性风险。“因此当前住房问题需要通过其他方法来解决”，吴敬琏表示。他建议通过廉租房或者发房票，来解决当前低收入甚至中等收入群体的住房问题，
今年以来，央行已经两次“定向降准”，吴敬琏表示这种事情还是可以做的，但不要演变为总体的货币扩张政策。“扩张性的货币政策和信用政策，则意味着进一步提高杠杆率，提高负债率，这个很危险。”
此前，他曾公开表示，国家资财负债表的负债率(杠杆率)太高(主要是国有企业负债和地方政府负债)，是我国宏观经济上最突出的问题。
专家：房价暴跌论存误区 京沪房价会再上一个台阶
近年来，中国的城镇化建设及巨大货币供应量令房价上涨了不少。同时也不可否认，中国大量的三四线城市存在极大的房地产泡沫。但凡事都应站在理性的角度一分为二。任何事物都有其双向性，只有正确把握主流，才能在实践市场领域波澜不惊。
从经济总量来看，去年中国仅次于美国而位居世界第二，2013年GDP总量达9万多亿美元。今年，各方都预测中国将取代美国成为世界。加上中国以13亿人口位居全球之冠。由此可以肯定，中国对房地产的现实需求及潜在需求都毋庸置疑。
反观全球房价，尤其北京和上海，距首位摩纳哥的每平方米4万多美元和纽约的1万4千多美元，以及印度孟买的9千多美元均价还相差甚远。上海和北京只以每平方米二三千美元的均价分别位居第65和77位。即便是扣除中国的统计数据中可能存在的水份而乘上3倍，也可以看出，以全球的视野京沪房价其实并不是很高。
北京，一个13亿人口和经济总量居全球之首的国家首都，其实早已是一个全球化的市场。它所容纳的并不仅仅是中国的资本，还有来自全球各地的瞩目。上海，毋庸说六大交易所的设置早已清晰无误地注定了其未来金融中心的地位，尤其是在中国资本项下的可自由兑换完全开放后。因此，尽管中国的许多三四线城市早晚必将遭到泡沫的洗礼，但北京、上海那些地段好质量高的房子却大可以高枕无忧。即便是受市场连带影响出现下跌，要不了多久也会一样涨回甚至超过原来的高点。
以当年的亚洲金融风暴和美国金融海啸为例，基本彻底摧垮了中国香港、美国的房价，但现在多数早已漫过了之前的高位。不要总拿那些国外郊区的房子来对比北京、上海，应该理性地同比与区别对待。很多人总说美国的房价如何便宜，的确，郊区是很便宜。纽约周边的新泽西可能五六十万美元就能买到独栋别墅，但里面未必就如国人想像的那般奢华。仅是每年上万美元的地税和取暖、剪草、种花等维护费用都够你挠头。再算算汇率，该是多少人民币？而同比北京、上海的郊区房价，包括如河北、江苏等地，恐怕还是要低很多。更不要说以甘肃、贵州等地去做比较。
实际上，在纽约、波士顿、洛杉矶等地，随便一个好点的小公寓也要一二百万美元甚至更多。这些小公寓的房龄都比祖父年纪还大，面积也只有100多平方米，每年还要另外交上万美元的地税及物业管理费。独立别墅基本十几年的养护费用就可以再买一套同样的房子。可见维护成本之高昂。
早前中国人在美购房曾十分踊跃，2012年和2013年在美购房总额曾分别达到900多亿美元和1300亿美元。但今年开始已渐渐退潮，越来越多的中国人逐渐意识到在一个有房产税和多项法律细密约束的社会环境中，房产投资远不如中国合算。而高昂的养护成本正在使越来越多的所谓豪宅变成鸡肋。于是，市场上开始有越来越多由中国人持有的物业在出售。
而中国，目前普通房屋的养护费用基本上可以忽略不计。除了相比少得可怜的物管及水电取暖，基本上没有任何费用。因此若严格按照地段质量等同比，北京上海的房价其实并不是很高。此点也许符合任志强的理论，即“北京的房价未来还会再涨十年”。的确，对于一个总量经济全球第二、年均货币增速百分之十几、人口而又不征收房产税的国家的核心之地，有什么理由房价就一定会跌到诸如“牛刀，谢国忠”般的危言耸听？什么“人民币将成一堆废纸”，什么“买房子都上了大当”等。
在全球所有的资产配置中，不动产所占的比例至少都会在家庭资产的40%以上。稍稍懂点货币发行机制的都知道以负债发行美元的背后是联邦政府高达近万亿美元的赤字。而人民币的背后则是3.95万亿美元的外汇储备。两者之间的联系更是不言而喻。一荣俱荣，一损俱损，谁变成废纸对谁都没有好处。
经济的发展正在以极快的速度缩短地域差异，泛滥的资本正在像水流一般漫过那些价值洼地。因此，只要政治、经济、社会环境稳定；只要没有“枪声”响起；只要没有房地产税当头一棒，北京、上海的房价早晚还会再上一个台阶。
另外，目前中国人还没有追崇优质物业的概念。随着对房地产认识的不断增强，未来一定是那些居于优质地段的优质物业会更受追捧。由于目前国内一个严重问题在于建筑质量普遍堪优，许多混水摸鱼、偷工减料的“垃圾物业”混杂其间。桥垮楼塌的事件频频密发，也许很多建筑未待使用权期满便已成为一堆废墟。这些因素都会拉低普通物业的售价，并使其长期保持在某一基本区间，这种两极分化的趋势定会成为中国房地产市场发展的一种必然。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
