[摘要] 2013年土地出让金3.9万亿土地财政依赖度回升
2013年土地出让金3.9万亿土地财政依赖度回升
住建部秦虹：中国楼市不会崩盘 但有三点风险
秦虹：中国房地产市场不会崩盘 目前处于调整期
曹妃甸发展480亿元债务压顶 非流动负债占比迅速上升
2013年土地出让金3.9万亿 土地财政依赖度回升
2013年地方政府性基金收入决算表显示，土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。
近日，财政部公布了2013年财政决算情况，列出公共财政、政府性基金、国有资本经营的收入和支出等23张决算表。包括国有土地使用权出让金收入（下称“土地出让金收入”）在内的详细财政数据也一一出炉。
地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年再猛增1.2万亿元。
对此，财政部的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。
土地财政依赖度回升
作为表明地方政府依赖土地财政的重要指标，2013年国有土地使用权出让收入再创新高，突破4万亿元，达到41266亿元，同比增长约45%。
国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成，除土地出让金收入外，还包括新增建设用地土地有偿使用费收入、国有土地基金收入和农业土地开发资金收入。
2013年地方政府的土地出让金收入约3.9万亿元，占国有土地使用权出让收入的95%；国有土地基金收入1259.67亿元；农业土地开发资金收入234.3亿元；新增建设用地土地有偿使用费收入699.22亿元。
据《财经日报》记者统计，2013年地方政府国有土地使用权收入占地方财政收入比例达35%，若算上当年与土地及房产相关的5种税收，这一比例将达46%。
近一半的地方政府收入与土地相关，也意味着地方政府仍严重依赖土地财政。
“土地财政”主要是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。
上海财经大学教授邓淑莲对本报记者分析称， 2013年以来中央对地方债务口子明显卡紧，而财政收入也告别高增长，地方政府只有从政府性基金这块入手，而又以土地出让金为甚。由于地方的收入和支出不匹配，土地出让金收入突增是肯定的。
2010年，财政决算中开始公布地方政府性基金收入数据。当年，地方政府国有土地使用权收入占地方财政收入比例为41%，2012年这一数据则降至27%，但2013年又回升至35%。
与地方政府国有土地使用权收入激增相应，支出也在增加。2013年土地出让支出与收入基本持平，约3.9万亿元，远超预算。其中，以对征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、补助征地农民支出等方面支出，如在征地和拆迁补偿支出约2.1万亿元，为预算数的161%，比上年增长51%。
多项民生支出“钱没花完”
据记者，2013年的财政决算透明度相比进步不算大，社会保障基金的收入和支出表仍未公布；公共财政支出按功能分类仍不完整，而按经济分类的支出未公布。
另外，一些项目决算数远超预算数，让经过人大批准的预算数字失去了约束力；一些远超预算的决算数字缺乏必要详细的说明。
决算表显示，2013年中央公共财政支出68491.68亿元，完成预算的98.5%，增长6.8%。
据记者梳理发现，共有教育、科学技术、文化体育与传媒、医疗卫生、节能环保、农林水事务等13项支出决算数未完成预算数。
财政部部长楼继伟6月向人大作2013年中央决算的报告时曾表示，教育支出完成预算的94%，低于预算主要是据实结算的学生资助补助经费减少，以及高中教育债务纳入地方政府债务管理或由地方政府安排资金解决，相应减少了中央化债补助资金。
节能环保支出完成预算的85.8%，低于预算较多主要是部分节能产品补贴政策到期后不再执行。
部分国企股利股息收入暴增
继2012年首次公布国有资本经营收入决算表，2013年该表中国有资本经营收入决算数达1713亿元，为预算数的109%，比2012年增长14.5%。
具体来看，央企在股利、股息收入和产权转让收入上远超预算，而在利润方面，央企中电力企业、医药企业表现出色，利润收入超过预算。而钢铁、煤炭、建材类央企利润收入不及预算，其中钢铁企业利润仅达预算71.1%。
地方国企在利润收入决算数达到248亿元，为预算数的116%，比上年决算数增长22%。
另外，值得注意的是，2013年地方国有资本经营收入股利股息一栏中，其他国有资本经营预算企业（非国有控股、参股公司）的股利、股息收入增长迅猛，决算数达19亿元，为预算数的3136%，为上年决算数的1157%。
邓淑莲表示，决算数在预算数的浮动范围一般在5%以内，超过这个幅度应该给予说明解释。但2013年的财政决算表中，包括上述股利股息暴增等远超预算的决算数并未有说明。
此外，邓淑莲认为，一些其他收入额度巨大，应予以细分说明。比如，2013中地方财政决算收入中，非税收入下属的其他收入高达5887亿元，占非税收入总额约40%，但“其他收入”究竟是什么收入不得而知。
住建部秦虹：中国楼市不会崩盘 但有三点风险
"既不同于美国，也不同于日本，中国房地产所处阶段是调整期，但不会崩盘。"住建部政策研究中心主任秦虹11日公开发声。
作为中国房地产研究领域的专家，秦虹给出了对于中国楼市的结论，但值得注意的是，她还进一步阐述了支持这一结论的一系列论据和三组数据。
"中国与美国不同，中国不太可能出现美国这种大面积的泡沫破裂。"秦虹11日在首届楼宇经济论坛上如是说。
三组数据
她给出了组数据：中国的房贷政策是非常严格的，中国有全世界的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付达到70%。而且中国家庭住房的平均贷款年限低于10年。"这是因为中国人不愿意欠债。"
"2008年我正在美国做访问学者，住了半年多时间，我租住在美国一位老太太的家里，眼睁睁看到，她的两个邻居因为偿还不了银行贷款，房子被银行收回出售。"秦虹说，长期以来，美国住房自住率为60%左右，其中2006年时为63-65%。而在低利率的刺激之下，很多人都买了房子，到了2008年时美国的住房自住率达到了69%。
"那时候美国有句话叫做'买房基本不贵'，因为房子的价格涨幅远超买房子时的价格，第二句话是'贷款基本没费'，因为当时美国的贷款利率非常低，且低首付(一般在5%-10%)甚至于零首付。"秦虹说，宽松的货币政策导致2000至2006年美国房价一路上涨，而随之而来的2007年，以粮食和石油为代表的物价上涨，美国出现了通货膨胀，之后美国两年内连续升息，利率从1%一直升到5.5%，由此，房贷的利息成倍提高，导致美国很多家庭无力负担而断供。
在首付比例的差别外，秦虹又给出了第二组数据--"2012年不同国家家庭住房贷款余额与GDP之比"的数据。记者注意到，其中美国超过50%，英国接近50%，法国超过40%，日本超过20%接近30%，而中国低于20%。
"由此判断，目前中国房地产市场的市场调整，不会出现大面积的断供现象，也不会出现大面积的抛售。"
那么，中国会不会出现日本房地产的情况呢？秦虹同样给出了否定的答案，支撑这个答案的，是第三组数据。
"日本的房地产市场经过两次大跌，一次是1975年，一次是1989年。数据显示，1968年的时候，日本的家庭户数与住房套数之比是1：1，而房地产大跌的1989年，此比值为比1：1.3，也说是有住房套数多于家庭户数30%。"秦虹进一步指出，日本在上世纪70年代初时城镇化率已经达到76%，到房地产泡沫破裂的90年代初时，日本的城镇化率已经接近停滞了近20年。
"我认为中国不同于日本，目前中国的城镇化率是53%，按照全世界一般水平，中国的城镇化率还要提高十几个百分点，即使到70%的水平，还有很大增长空间。"秦虹指出，这意味着中国每年新增城镇常住人口近2000万人。
三点风险
那么，到底目前中国住房究竟缺不缺房呢？秦虹表示，"按照第六次人口普查数据推算，把成套和非成套住宅都算进去，中国城镇住房套数和家庭户数之比接近于1：1。也就是说，如果算总账，目前中国住房基本上平衡，但是结构不平衡，新增城镇人口还需要住房。"
"当然，中国房地产市场也存在风险。"秦虹认为，虽然目前中国房地产发展阶段异与美日，不会出现崩盘，但有三点风险。其一，中小房企的资金链压力大，即由于中国银行对房地产企业实施的名单化管理，导致中小房企资金成本更高，被迫退出市场的情况时有发生，但这属于正常现象，不足为奇；其二房地产市场调整会首先波及土地市场，这对地方融资平台债务的偿还直接造成影响；其三，商业地产受产业投资人主业经营状况影响大。
但是，秦虹认为，上述三个方面不足以影响全局，中国房地产市场的供给速度快于销售速度，造成的现阶段性供给偏松，所以必然调整，但这种供给结构会发生变化，如果开发商开发量下降，结构就可能发发生逆转。
秦虹：中国房地产市场不会崩盘 目前处于调整期
2014年上半年楼市下行压力明显，很多机构和研究报告都在传播中国房地产市场泡沫将要破灭、濒临崩盘的信息。但住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹否定了这一观点，她日前在某高峰论坛上表示，中国房地产市场言崩盘还为时尚早，中国绝不可能出现美国、日本式的房地产泡沫破裂的情况，现在楼市仅仅是处于调整期。
秦虹就中国房地产形势和美国、日本房地产泡沫破裂时的情况作了对比。她讲到，美国2001年为了刺激经济增长，两年内连续17次大幅度降息，基准利率从5%-6%左右降到了1%。零首付等优惠措施和低利率刺激了房屋成交量的上升，也带动了房价的上涨。2006年美国房地产市场的价格和成交达到了一个点。但2006年美国发生了严重的通货膨胀，政府大幅调息，两年内基准利率从1%升到5.5%。就使那些利用浮动利率贷款的家庭要偿还银行贷款的利息成倍的提高，家庭无法偿还月供，所以大量家庭选择断供，泡沫就此破灭。
相比美国的零首付，中国则拥有全世界的首付，按照现在政策的规定，家庭买套房，首付是30%，买第二套房多数地区首付要达到60%，北京和其他少数城市二套房的首付要达到70%，第三套房根本不贷款，这就意味着中国贷款买房出现个人断供的风险是不大的。秦虹认为，中国房地产市场由于种种原因也会出现波动，也就是目前房地产市场面临的情况，但是价格的调整不足以影响大面积的断供现象的出现，所以说我们的金融风险是可控的。
秦虹表示，日本房地产泡沫发生在1989年，日本住房的发展在1989年家庭住房户数和套数是1：1.3，也就是整个社会的房屋多了13%的总量。而日本在70年代初的时候，城镇化率已经达到了76%，当日本房地产市场泡沫破灭的时候，城镇化率已经停止了20年。相比中国的情况，中国现在还处于城镇化率提高、城市人口增加的阶段，我们现在城镇总人口是7.3亿，城镇化率53%，中国的城镇化还可以提高十几个百分点。我们每年新增城镇的常住人口接近2000万人，这些新增人口要靠新建住房来解决。秦虹认为，"中国的房地产市场现在处于发展阶段，还没有到日本城镇化停止20年的发展阶段。所以我对中国的房地产市场还是有信心的，不可能出现日本式崩盘的情况。"
"在2010年之前整个房地产市场的格局是总体供给关系偏紧，但目前中国房地产供给速度快于消费速度，出现了既有阶段性的供求关系偏松的情况，少数地方供明显大于求。"秦虹表示，"我不认为中国会出现崩盘的情况，目前由于供求关系偏松带来市场调整，现在市场是处于调整期。"
"基于以上判断，我们对当前以及中期房地产市场还是有信心的。中国房地产市场并未到濒临崩盘的境地，而是处于调整期。"秦虹认为，"未来城镇化的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，仍将为房地产市场发展提供空间。"
曹妃甸发展480亿元债务压顶 非流动负债占比迅速上升
唐山曹妃甸发展投资集团有限公司（下称"曹妃甸发展"），这家投资开发建设曹妃甸的主力军，曾在去年被媒体以"债务危机命悬一线"见诸报端。一年后，曹妃甸发展是否能经得起外界的质疑？
7月11日，曹妃甸发展发布由鹏元资信评估公司（下称"鹏元资信"）出具的2013年20亿元公司债[0.05%]券2014年跟踪信用评级报告。评级结果显示，该债券信用等级维持为AA,发行主体长期信用等级维持为AA，评级展望维持为稳定。
但是，业务盈利能力不强，自身债务规模却快速增加，曹妃甸发展资金偏紧的状况也在上述评级报告中显露无遗。
从负债结构看，曹妃甸发展的流动负债占比在下降，但非流动负债占比迅速上升，截至2013年末，非流动负债在总负债中的占比为60.96%，与上年相比上升12.59个百分点。
评级报告显示，该公司非流动负债主要为长期借款和应付债券。除上述20亿元应付债券（期限7年、固定年利率为7.5%）外，曹妃甸发展另有长期借款267.77亿元，其中抵质押借款共计95.22亿元，抵质押物主要为公司拥有的高速公路收费权、土地使用权、海域使用权和部分在建工程。
鹏元资信方面称，在跟踪期内，曹妃甸发展的债务规模快速增加且有息债务占比较高，面临较大的本息偿付压力。截至2013年末，公司负债总额为486.29亿元，较2012年增长17.11%。
资料显示，曹妃甸发展成立于2007年7月，主要肩负着曹妃甸工业区基础设施建设投融资及城市运营职能。
数据显示，截至去年底，曹妃甸发展资产总额728.46亿元，所有者权益为242.17亿元，资产负债率为66.76%。2013年，该公司实现营收54.08亿元，利润总额为6.09亿元。
记者去年曾前往曹妃甸实地调查发现，受经济不景气的大环境影响，曹妃甸开发建设的进程放缓，很多项目因为资金支撑不足被迫停工，施工出现更是普遍现象。大片大片的荒地，破败的围墙，现代化的建筑被周围一些齐腰的荒草围绕，一度成为当地写照。这一建设窘态同样表现在曹妃甸发展身上。
鹏元资信指出，曹妃甸发展的营收虽然大幅增加，但主营业务盈利能力一般。其中，该公司工程劳务收入虽然大幅上升，但毛利率有所下降，房地产项目实现销售收入，但该项目处于亏损状态，而物流运输业务等规模又相对较小，对公司利润贡献不大。
此外，曹妃甸发展子公司蓝海曹妃甸有限公司（下称"蓝海公司"）负责开展曹妃甸区围海造地、土地整理等业务。截至去年底，该公司累计完成造地面积193.76平方公里，但在跟踪期内，蓝海公司完成造地面积12.06平方公里，实现造地收入26.88亿元，分别比2012年减少6.86平方公里和3.86亿元。"随着曹妃甸造地面积逐步扩大，需造地的面积将逐步减少，未来公司围海造地业务收入存在进一步下降的可能。"
与之相反，这家开发建设曹妃甸的主力军，所获政府补助却保持良好势头。仅在2013年，该公司共收到各类政府补贴4.03亿元。如此测算，在曹妃甸发展去年6个多亿的利润额中，政府补贴金额超过六成。
另外，曹妃甸发展的资金压力还来自于只增不减的应收款项。数据显示，在其流动资产中，应收账款规模占比较高，截至2013年末达到272亿元，占公司资产总额的37.34%，其中，该公应收曹妃甸管委会的工程款260.48亿元，占应收账款的95.77%。其他应收款共计49.35亿元，较2012年增长34.05%。
"2013年，曹妃甸发展主要依靠股东的投入、银行借款和发行债券来满足项目建设资金需求，目前公司所承建的工程项目较多，且建设工期较长，未来依旧需要大量资本投入，存在较大的筹资压力。"评级报告如是显示。
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