[摘要] 在做好“园区”、“城区”两篇大文章强大引擎的推动中，永川房地产市场迎来了空前的繁荣，随之而来的物业管理服务也迎来了发展的春天。
在做好“园区”、“城区”两篇大文章强大引擎的推动中，永川房地产市场迎来了空前的繁荣，随之而来的物业管理服务也迎来了发展的春天。
我区物业管理现状如何？笔者近日进行了调查。
调查显示：我区物业管理服务规模、质量均处于重庆远郊区县先进水平
区国房局物管科负责人称：经过多年的努力，我区物业管理服务规模、质量均处于重庆远郊区县先进水平。我区物管工作曾多次得到上级主管部门的肯定和表彰，其先进经验多次在区县进行交流；物管企业多次得到市级、区级表彰，红河丽景小区等获得了重庆市物管小区称号。
笔者在调查中了解到：我区物业管理工作早在1998年就开始启动，早的物业服务企业有永川运通、易泰物业公司等5家。十几年来，我区物业服务管理工作克服了重重困难，积极探索，经历了从无到有，逐步壮大的发展过程，为改善城区环境，提升城市形象，发挥了积极的作用。目前，我区持证经营的物管企业156家，其中一级资质5个、二级资质23个、三级资质128个。物业行业从业人员有13000余名，其中物业管理人员1300余人，工程技术人员1200余人，保安7000余人，保洁及其他人员4000余人。全区物业开发项目560个，面积3868万平方米，其中住宅项目520余个，面积3213万平方米，约30万户。物业服务公司承接项目550余个（其中通过招投标确定的项目520余个，议标确定的项目30余个），服务总面积2012万平方米，套数20余万套。其中前期物业服务项目49个，已建面积260万平方米。城区老旧院落、单体楼院520余个，业主自治管理200余栋。物业服务项目成立了业主大会的105个，选举产生业委会的96个。收缴率68%，业主满意率80%。
调查表明：我区物业管理亟需破题服务收费难
笔者在调查中了解到：物业管理作为一个新兴服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断呈现出一些问题和矛盾，其中突出的就是物业服务收费难。
据了解，我区物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，我区每家物管企业收费率大都在60%至70%之间，能够达到90%以上的占比很低，甚至部分企业收取率仅占30%至40%。收费难导致服务差，服务差导致收费更难，这样的恶性循环怪圈已成为制约永川物业管理服务业健康发展的一个“顽疾”。
笔者在调查中了解到，物业服务收费难有以下原因：一是部分业主缺乏有偿服务意识，存在观望攀比心态。据调查，我区部分业主缺乏物业管理有偿服务意识，思想认识仍然停留在计划经济时代的“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；部分原来积极缴费业主因受一些业主“只要其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务”的消极因素影响，不自觉加入拒缴行列。二是部分物管服务质量不高，业主不满情绪较大。从总体上看，我区物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重；有的小区门卫把关不严；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。三是部分业主自主治理意识淡薄，权利义务未能弄清。《重庆市物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力和义务。但是，从我区的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱，一些业主权利与义务的关系未能弄清，许多人不参加业主大会，不行使自己的权利；一些业主没有把物业服务当做一种商品，像供水、供电一样对待，不清楚缴费是义务。四是管理队伍参差不齐，业务能力有待提高。我区有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才还比较匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村富余劳动力，整体素质有待提高，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。笔者在调查中了解到，我区半数小区保安平均年龄都在54岁以上。五是法治体系不够完善，制约手段相当欠缺。对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等都有相应的规范，但实际操作起来有一定难度。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主，难以体现行政执法的力度和权威。六是职能界定不够清晰，有效管理不够到位。比如违章搭建、破墙开店、占道经营问题、破绿种菜、养狗扰民、噪声、烟气污染、邻里之间矛盾纠纷等问题，本应该属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等有关部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这个“框框”，有了小区物业管理的存在，几乎都转嫁到物业企业身上。物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主要埋怨，管不好业主更加埋怨，终导致物业管理收费的困难。
调查建议：六招推进物管水平上档升级
业内人士认为，我区现有的物业管理水平已经难以适应我区“重庆大都市区重要组团、城市发展新区重要节点”发展定位的需求，建议用六招推进物管水平上档升级。
一是继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏，用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念，引导物管企业遵循市场规律，依法履行权利和义务。
二是开展物业管理专项整治。首先，要整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善，对拒不配套的，要依法严格查处。其次，整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高，管理水平低下，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业要限期整改，对屡教不改的，要坚决取消其物业管理资质。
三是加强对物业管理行业的指导，强化行业自律。建议我区依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准，使企业依照行业管理标准规范企业的行为。
四是实行规模化管理。建议逐步推行规模经营，对于管理规模不够的公司，引导自愿合并，使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有实力的企业，维护企业、业主双重利益。
五是大力开展培训工作。建议组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训，使从业人员把过去的管理思想转变为提供服务，以热情的服务态度和熟练的专业技术为业主提供良好的服务，提升全行业服务水平。
六是完善物管收费法制环境，促进物业管理健康发展。首先，行业主管部门要制订切实可行、操作性较强的规定条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。其次，有关部门要开拓思路、充分研究，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。
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